불법건축물, 위반건축물 양성화하는 2가지 방법

 

안녕하세요? 오늘은 불법 건축물 위법 건축물 양성화 및 합법화 방법에 대해서 알아보려고 합니다. 불법 건축물, 이법 건축물 두 명칭이 너무 비슷하다 보니까 똑같다고 생각하시는 분들이 많이 있다고 생각하는데 차이는 분명히 있습니다.

 

 

불법건축물, 위법건축물이란?

불법 건축물이라는 것은 허가를 받지 않는 것입니다. 위법 건축물이라는 것은 허가를 받았지만 조건대로 건축을 하지 않은 것입니다. 불법 건축물이 걸리면 바로 불법 건축물이 되는 것이 아니라 철거 시정 명령 후에 이행 강제금이 나오면서 불법 건축물이 됩니다. 불법 건축물은 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축했을 때는 허가권자는 위반 사항에 대한 시정 명령 조치 세 가지를 할 수 있습니다. 위반 건축물 철거, 위반 건축물 양성화, 위반 건축물에 대한 이행 강제금 부과입니다.

 

 

불법건축물 형태

다음은 불법 건축물 행태입니다. 아파트 발코니 확장은 합법입니다. 하지만 그 외에 베란다 확장은 불법입니다.

 

무단 용도 변경

근생을 준공 후에 주택으로 변경해서 분양 또는 매각하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 무단 용도 변경입니다. 다세대 주택 4개 층이고 다가구 주택은 3개 층까지 지을 수 있는데 더 높이 지었을 경우는 불법입니다.

 

시설 불법 변경

고시원 내부 치사 시설을 둘 수 없습니다 시설을 두었다. 그러면 불법입니다.

 

세대 나누기

세대를 쪼개서 늘리는 경우 이렇게 세대를 한 8개로 늘리는 경우 이것도 불법입니다. 면적 초과가 있는데 다가구 및 다세대는 면적이 660제곱미터 이내로 지어야 합니다. 초과되면은 이것도 불법이 됩니다.

 

 

위반건축물이란?

위반 건축물이란 최초 허가받은 설계도와 다르게 건축하는 방식으로 건축해서 법을 위반한 건축물입니다.

-1개 호수를 투룸으로 승인받은 후에 공사를 거쳐서 원룸 2개 호수로 변경하는 경우

-다가구 주택에서 옥상에 허가를 받지 않은 옥탑방을 건축하는 경우

-야외 테라스를 메어서 실내 공간으로 만드는 경우

-1층 상가에서 야외 공간에 샤시 등을 설치하는 경우

물론 애초에 합법적으로 허가를 받아서 건축한 건물의 경우에는 상관이 없습니다. 그런데 불법 건축물인지 모르거나 속아서 매매한 경우 또는 이런 사항을 모르고 증축, 개축해서 사용하고 계신 경우도 많이 있을 거예요. 이러한 불법 건축물은 신고 또는 적발이 되어 건축물대장에 등재되고 강제이행금이 부과되게 됩니다.

노란 딱지로 건축물 대장에 위반 건축물로 되어있습니다.

 

 

강제이행금이란?

강제이행금은 의무자에게 강제금을 반복적으로 부과해서 심리적, 금전적 부담을 느낀 의무자 스스로 의무를 이행하도록 하는 제도입니다. 이전에는 1년에 1회씩 총 5회 납부했지만 현재는 1년에 2회씩 시정 명령을 이행할 때까지입니다.

 

 

불법건축물 양성화란?

위에서 살펴본 불법 건축물들도 구제받을 수 있는 방법이 바로 불법 건축물 양성화입니다. 불법 건축물 양성화란 기존의 불법 건축물을 합법화하는 것을 말하는 건데요. 항상 시행하는 법이 아니라 특별법으로 한시적으로 적용되는 법입니다. 불법 건축물 양성화는 1981년, 2000년, 2005년, 2014년 입원됐죠 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법이 제정되어 한시적으로 시행됐고 현재는 유효기간 만료로 폐지됐습니다. 정확한 것은 아니지만 보통 5년에서 8년 주기로 시행하고 있는 것으로 보이는데요. 2014년 1년간 한시적으로 적용되었던 적이 있습니다. 앞으로 시행 가능성이 존재하고 있습니다. 양성화 가능 건축물은 단독주택은 연면적 165평방미터 이하 다세대 주택은 전용면적 85평방미터 이하 다가구 주택은 연면적 330평방 미터 이하입니다. 상가 주택은 주택으로 사용되는 면적이 전체 50%가 넘어야 양성화가 가능합니다.

 

 

 

 

불법건축물 양성화 방법

양성화 방법에서 이제 양성화 방법 및 절차 불법 건축물 양성 방법에는 그 두 가지가 있습니다.

 

1. 첫 번째 추인허가 제도라는 게 있습니다. 상시 가능하고 이 추인이라는 의미는 어떤 행위에 대해서 미리 해버리고 승인은 나중에 추가나 나중에 얻는다는 개념인데요. 즉 어떤 건축물 건축 행위를 함에 있어서 신고 허가가 있는데 이러한 과정 신고 내지는 허가 행위에 대해서 그리고 공사를 시작하는 착공 단계가 있겠죠. 그리고 최종적으로 준공이라고 하는 사용 승인이 있을 것입니다. 이 단계를 간단하게 얘기하면 서류적으로 다시 받는다라고 이해를 하시면 됩니다. 사후에 행정청에서 건축법 등 규정에 맞는 일정 요건을 갖추면 적법한 건축물로 봐주는 제도입니다. 모든 불법 건축물이 추인이 허가되는 것은 아니고 건축법에 저촉되지 않는다면 벌금을 내고 합법화할 수 있다는 말입니다. 도시계획 용도 지역 및 건축법 관련 규정의 주축이 없는 범위 안에서만 가능합니다.

 

2. 두 번째는 특별법으로 양성화 진행하는 기간에 맞춰서 관할 주민센터로 불법 건축물 양성화를 신청하는 것입니다. 신청 기간이 정해지면 필요 서류 챙겨서 건축물 관할 주민센터로 방문 신청하시고 용도, 건폐율, 용적률, 일조권, 인근 대지 침범 등 위법 사항에 대해 심의가 진행돼서 사용 승인이 완료되면 건축물대장에 등재되는 과정입니다. 추후에 불법 건축물 양성화가 진행된다면 비슷한 절차로 진행될 것 같습니다.

 

불법 건축물 양성화 절차가 너무 복잡하고 어렵다고 하시는 분들은 인근 건축사 사무소 법무사 행정사 등에 문의하시면 도움을 받으실 수 있습니다. 이행강제금이 강화되기 이전에는 이행강제금을 납부하는 것보다 더 큰 이득을 위해서 고의적으로 불법 건축물을 만들어서 사용하시는 분들이 있었는데요.

 

불법 건축물 양성화 제도는 지속적으로 시행하는 지정되어 있는 법이 아니고 한시적으로 주거 안정을 위해서 시행하는 특별법이기 때문에 혹시라도 증축 또는 개축 건물을 매수하실 때는 꼼꼼히 확인하시고 진행하시기를 바랍니다. 다음에는 더 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

 

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