가등기란 무엇인가, 가등기 효력, 말소 방법, 절차 총정리

오늘은 가등기란 무엇인가, 가등기 효력, 말소 방법, 절차에 대해 총정리해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 가등기란?

예를 들면 아파트를 매수한다고 했을 때 여러분 제일 먼저 하는 게 계약서를 쓰는 것일 겁니다. 계약서를 쓰면서 계약금, 중도금, 잔금에 대해서 그 금액과 지급 일자를 명시합니다. 그리고 항상 계약서에 들어있는 말이 있습니다. "통상 소유권 이전등기와 잔금 지급은 동시에 이행한다."입니다. 당연히 다른 특약으로 중도금을 주면서 등기를 가져간다는 특약을 할 수도 있겠지만 대부분의 거래에서는 돈이 다 들어와야 등기를 넘겨주게 됩니다. 그래서 처음에 계약서를 쓸 때랑 등기까지 완전히 넘어갈 때라면 최소 한 달 이상의 시간이 걸리게 됩니다. 길게는 6개월 이상으로 그 기간을 잡는 경우도 있습니다. 매수인 입장에서  불안할 수 있습니다. 내가 돈으로 계약금 들어갔고 중도금 들어갔고 돈은 상당히 들어갔는데 등기가 넘어오지 않은 상태이니 매도인이 이중 매매를 해버릴 수도 있고, 또 대출, 담보, 가압류 같은 걸 잡아버릴 수 있는 리스크가 있을 수 있습니다. 그래서 그럴 때 하는 게 가등기라는 것입니다. 가등기는 물권 변동을 목적으로 하는 청구권을 가진 사람이 그 청구권을 임시적, 잠정적, 예비적으로 등기에 포함시키는 형태의 등기라고 보면 됩니다. 우리나라 민법상 부동산에 관한 물권 변동은 형식주의이라고 해서 등기까지 마쳐야만 물권 변동이 완성된 걸로 보기 때문에 매매계약 체결 행위와 시간이 뜨는 부동적인 상태에서의 법률관계 간극을 메워서 매수인 입장에서는 불안한 마음을 조금 해소시켜 줍니다. 그리고 등기에 가등기가 들어와 있으면 공시가 되기 때문에 누구라도 그걸 알 수 있기 때문에 불 측의 손해를 예방할 수 있는 기능도 갖게 됩니다.

2. 가등기의 요건

가등기의 요건에 대해서는 부동산 등기법 제88조에 설명이 나와 있습니다. 장차 권리 변동을 할 청구권이 있을 것. 가등기는 제3조(소유권, 용익물권 등) 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우, 그 청구권은 시기 부이 거나 정지조건부의 경우, 즉 약간의 시간 후에 장래적으로 발생한다 이런 뜻으로 이해하시면 됩니다. 이렇게 3개 정도를 가등기할 수 있는 청구권의 내용으로 설명을 합니다. 이건 부동산 등기법에 명시가 돼 있기 때문에 이 내용을 잘 이해를 하셔야 합니다.

 

 

3. 가등기 절차

1) 가등기도 등기이기 때문에 공동 신청이 원칙입니다. 즉 가등기 의무자와 가등기 권리자가 공동으로 신청해야지만 가등기를 맞출 수 있는데 예를 들어서 가등기 의무자가 협조하지 않는다면 가등기 권리자가 판사님 판결을 받아야 합니다. 판사님 판결을 받아 오면 가등기 의무자의 승낙이나 동의 없이도 그 판결문만으로도 가등기 권리자의 단독으로 가등기를 할 수 있습니다. 그래서 가등기 관련 소송이 일어나는 형태 중에 위의 유형은 이와 같이 가등기 의무자가 가등기 절차를 협조하지 않아서 가등기 권리자가 부득이 혼자 이제 이걸 해야 되는데 그러면 판사님 판결문이 필요하니 소송을 하게 되는 그런 형태가 제일 많습니다. 
2) 두 번째로 여러분 가등기가 이전이 됐습니다. 잘 돼서 실제로 매수인 등기까지 다 치루고 원만하게 등기를 가져가면 문제가 일어나지 않습니다. 그러면 가등기에서 그냥 본 등기를 하면 되는데 그렇게 잘 안 됐다면 예를 들면 매수인이 잔금을 제대로 못 줘서 계약이 해제가 된 경우에 가등기를 말소해야 합니다. 가등기 말소는 가등기 명의인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 가등기에 명의자로 올라와 있는데 그 사람이 단독으로 신청하면 등기소에서는 가등기 말소가 가능합니다. 등기 원인이 해제되었음에도 가등기 명의인이 등기 말소에 협력하지 않는 경우 소를 제기하여 가등기 말소를 위한 판결을 받아야 합니다.

 

4. 가등기의 효력

가등기는 크게 나누면 가등기로만 있을 때의 효력과 가등기에 기해서 본 등기까지 됐을 때 효력을 구별해서 이해를 해야 합니다. 본등기 전의 가등기 상태로만 있을 때는 청구권 보전의 효력만을 가질 뿐, 본등기가 없는 한 실체 법상 효력이 있는 것은 아니다 라고 해석하는 게 현재까지 학계와 판례의 입장입니다. 가등기에 기해서 본 등기가 되면 순위 보존의 효력이 있다고 설명합니다. 가등기가 2014년에 있었고 본등기가 2017년에 있었다고 하면 나중에는 가등기에 기해서 본등기를 하면 가등기와 본등기 사이에 가등기에 저촉하는 범위에서 효력을 잃거나 후순위가 됩니다. 이것이 순위 보전적 효력입니다. 다만 이러한 가등기의 순위 보전 효력은 물권변동 시기가 가등기를 한 때로 소급한다는 의미는 아님에 주의하셔야 합니다.  


오늘은 가등기란 무엇인가, 가등기 효력, 말소 방법, 절차에 대해 총정리 해보았습니다. 감사합니다. 

 

 

 

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