불법건축물 강제이행금, 위반 건축물 벌금 절차, 이행강제금 계산법

 

 

 

안녕하세요. 오늘은 위반 건축물과 불법 건축물의 시가표준액 및 이행강제금 계산법에 대해 자세히 알아보겠습니다. 위반 건축물이 적발되었을 때 과연 얼마의 이행강제금이 부과될지 궁금하실 텐데요. 오늘은 실제 사례를 통해 어느 정도의 이행강제금이 나오는지 함께 살펴보겠습니다.

 

이행강제금의 계산법을 설명하기 전에 먼저 불법 건축물에 대한 기본 개념을 간단히 정리해 보겠습니다.

 

 

불법 건축물의 주요 유형

1. 무단 증축: 불법 건축물의 90%를 차지하는 대표적인 유형입니다. 특히 베란다 확장이 이에 해당합니다. 아파트 발코니 확장은 합법이지만, 그 외의 베란다 확장은 불법입니다.
2. 무단 용도 변경: 건축물을 근린생활시설로 준공한 후 주택으로 변경하여 분양하거나 매각하는 경우입니다. 이런 경우도 무단 용도 변경으로 간주됩니다.
3. 층수 제한 위반: 다세대 주택은 4개 층, 다가구 주택은 3개 층까지만 허용되는데, 이를 초과하여 지으면 불법입니다.
4. 시설 불법 변경: 예를 들어 고시원 내부에 취사시설을 두는 것은 불법입니다.
5. 세대 나누기: 세대 쪼개기라고도 불리며, 한 세대를 8개 세대로 늘리는 행위도 불법입니다.

 

위반 건축물 적발 및 벌금 절차

위반 건축물은 다음과 같은 경로로 적발됩니다:

• 항공 촬영: 약 65%
• 민원 제보: 약 30%
• 유관기관 통보 및 기타 접수: 약 5%

적발 시 지방자치단체에서는 다음과 같은 절차를 진행합니다:

• 위반 사실 처분 통지: 10일 이내 의견이 있으면 의견서를 제출해야 합니다.
• 시정명령 1차 통보: 30일의 시정기간을 부여합니다.
• 시정명령 2차 통보: 추가로 20일의 시정기간을 부여합니다.
• 건축물대장 기재: 1차 통보 시 위반 건축물로 건축물대장에 기재됩니다.

 

이행강제금 부과 절차

미시정 시 이행강제금 예고 후 실제로 이행강제금이 부과되며, 시정될 때까지 매년 반복 부과됩니다. 심한 경우 사법기관에 고발되기도 합니다.

시정 방법으로는 다음과 같습니다:

• 자진 정비 또는 철거 후 원상 복구
• 추인 허가를 받는 방법

단, 이행강제금은 벌금이므로 이미 부과된 후에는 자진 정비가 이루어져도 부과된 금액은 납부해야 합니다.

 

 

이행강제금 계산 공식

이제 이행강제금 계산 방법을 설명하겠습니다. 공식은 다음과 같습니다:

시가표준액 × 위반 면적 × 제115조의 3 이행강제금 탄력적 운영 × 1/2

 

2023년도 기준으로 행정안전부가 발표한 건축물 시가표준액 조정 기준을 참고로 구청에서 실제 계산하는 방법을 살펴보겠습니다.

건물 신축가격 기준액

• 국세청에서 매년 발표합니다.
• 예: 2023년도 81만 원/㎡, 2022년도 78만 원/㎡, 2021년도 74만 원/㎡

구조 지수

• 철근 콘크리트조: 1.00
• 철골 콘크리트조: 1.20
• 목조: 0.83
• 용도 지수
• 아파트: 1.00
• 다세대/연립 주택: 0.91
• 단독주택: 0.91

위치 지수

• 공시지가를 기준으로 산정합니다.
• 공시가격이 높을수록 이행강제금도 더 높게 나옵니다.

경과 연수별 잔가율

• 새 건물일수록 지수가 높고, 오래된 건물일수록 지수가 낮습니다.

증축 대수선 감산율

• 기초공사를 했는지 여부에 따라 다릅니다.
• 1층의 경우 100%, 2층 이상은 80% 감산율을 적용합니다.

 

사례로 보는 이행강제금 계산

다음은 다세대 주택을 예로 들어 계산해 보겠습니다:

• 전용면적: 60㎡
• 위반 면적: 6㎡
• 공시지가: 310만 원/㎡
• 건물 구조: 철근 콘크리트조
• 준공 연도: 2023년

시가표준액 계산

건물 신축가격 기준액(81만 원) × 구조 지수(1.00) × 용도 지수(0.91) × 위치 지수(1.18) × 경과 연수별 잔가율(1.00)

계산 결과: 869,778원/㎡

이행강제금 산정

시가표준액(869,778원) × 위반 면적(6㎡) × 증축 대수선 감산율(0.80) × 이행강제금 탄력적 운영(0.70) × 1/2

계산 결과: 약 146만 1,277원

 

 

오늘은 위반 건축물과 시가표준액 계산법, 이행강제금 산정 방법을 살펴보았습니다. 공식이 복잡해 보이지만, 사례를 통해 연습하면 충분히 감을 잡으실 수 있습니다. 일반 다주택의 경우가 많을 테니, 본인의 건물 면적과 공시가격 등을 가정하여 직접 계산해 보는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

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