상가 임대료 인상 5% 까지만 가능한가, 상가임대료 인상률 5% 계산하는 방법

오늘 말씀드릴 주제는 상가 임대료 인상 5% 까지만 가능한가, 상가 임대료 인상률 5% 제한 계산하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 2018년 1월 26일 상가 임대차 보호법이 개정이 되면서 원래는 상가가 연 9%를 인상할 수 있었지만 5%로 줄어들었습니다. 지금 상가를 갖고 계신 분들  5% 인상을 어떻게 계산하시는지 아시나요. 잘 모르시는 분들이 많습니다. 오늘 상가 갖고 계신 분들은 꼭 참고해 보시기 바랍니다.

 

 

 

예시 1) 보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원

상가 임대인 해서 지금 보증금 2천만 원하고 월세 100만 원을 받고 있습니다. 그러면 상가 임대료 5% 인상으로 재계약 때는 100만 원에 5%니까 105만 원이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 5% 인상은 월세뿐만 아니라 보증금에 대해서도 5%를 인상할 수 있습니다. 그러면 월세를 그다음에 105만 원 받고 보증금 2천만 원에 5%니까는 2,100만 원 보통 이렇게 하지는 않습니다. 대부분 월세만 올리게 됩니다. 그래서 월세를 얼마 올릴 수 있는지 알려면 환산보증금을 계산해 보면 됩니다. 환산보증금 계산 식은 보증금 + (월세 x 100)입니다. 환산 보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액입니다. 쉽게 얘기해서 월세를 보증금 형태로 한번 전환해 본 식이라고 보시면 됩니다. 환산보증금 = 2,000만 원 + (100만 원 x 100) = 1억 2,000만 원입니다. 이 1억 2천만 원에서 5% 인상하면 1억 2600만 원이 됩니다. 그러면 우리가 1억 2600만 원 중에서 보증금은 올리지 않고 월세만 올린다고 한다면 1억 2600만 원 - 보증금(2,000만 원) = 1억 600만 원이 됩니다. 1억 600만 원을 월세로 바꿀 때는 아까 100을 곱해줬지만 반대로 이제 100으로 나눠주면 됩니다. 1억 600만 원 / 100 = 106만 원이 됩니다. 

※ 요약 환산보증금 = 2,000만원 + (100만원 x 100) = 1억 2,000만원 1억 2천만원에서 5% 인상하면 1억 2600만 원 1억 2600만원 - 보증금(2,000만원) = 1억600만원 1억 600만 원 / 100 = 106만 원 5% 인상한 월세 = 106만원

 

 

예시 2) 보증금 2억 /  월세 600만 원

위의 예시 1)에서는 월세 5% 상한 시와 환산보증금 계산 후 5% 상한 금액이 1만 원밖에 차이가 나지 않았지만 보증금과 월세의 금액이 커진다면 좀 얘기가 달라집니다. 환산보증금 = 2억 + (600만 원 x 100) = 8억입니다. 환산보증금인 8억에 5%를 인상하면 8억 4천만 원, 그다음에 8억 4천만 원에서 우리가 보증금은 그대로 두고 월세만 올릴 거니까 8억 4천만 원 - 보증금 (2억) = 6억 4천만 원, 그러면 6억 4천만 원 월세로 환산하려고 그러면 100으로 나눠주면 됩니다. 6억 4천만 원 / 100 = 640만 원으로 40만 원을 더 받게 되는 것입니다.

※ 요약 환산보증금 = 2억 + (600만원 x 100) = 8억 8억에서 5% 인상하면 8억 4,000만 원 8억 4,000만 원 - 보증금(2억) = 6억4천만원 6억 4,000만 원 / 100 = 640만 원 5% 인상한 월세 = 640만원

 

40만 원의 가치는 최소 1억 이상이 됩니다. 왜냐하면 오피스텔 매매했을 때 보통 수익률 지금 4% 정도 됩니다. 그러면 내가 1억짜리 오피스텔을 사면 수익률 4%로 하면 월 33만 원 정도 되는 겁니다. 즉 40만 원의 가치는 1억 이상의 가치가 있고 실제로 이런 상가를 매매할 때 40만 원을 더 받으면 매매가 1억 원을 더 받을 수가 있다는 것입니다. 규모가 커지면 내가 받는 임대 수익에 따라서 가치가 결정되고 그것이 가격이라는 것입니다.


 
지금 만기가 다가오시나요. 그러면 여러분이 5%를 올리실 때 그 법이 정한 최대한이기 때문에 더 초과가 돼서는 안 됩니다. 5% 인상률 잘 계산해서 조정하시기 바랍니다. 요즘 코로나로 인해서 자영업자들이 굉장히 힘듭니다. 월세 내기도 굉장히 버겁지만, 또 반대로 임대인들의 입장을 보면 공실도 생기고 임대료도 많이 떨어지고 해서 이전에 이자 내기도 버거워하시는 분들도 많이 있습니다. 지금은 임차인들도 힘들고 또 임대인들도 힘든 그런 상황인 것 같습니다. 빨리 코로나가 없어지고 임대인도 임차인도 잘 사는 그런 세상이 빨리 왔으면 좋겠습니다. 상가 임대료 인상 5% 까지만 가능한가, 상가 임대료 인상률 5% 계산하는 방법에 대해 알아봤습니다. 감사합니다.

 

 

 

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